Hof Laden Wohnen – Sulzbach

Hof Laden Wohnen – Sulzbach

in Kooperation mit Heinz+Feier GmbH


Auftraggeber
öffentlich
Standort
Rhein-Main-Gebiet
Zeitraum
2011-2015
Zeitraum
2012
Status
abgeschlossen
verantwortl. Partner
Jan Schulz


Hof Laden Wohnen

Entwicklungsziele
– Schaffung eines neuen Wohnviertels
– Deckung des lokalen Bedarfs, Angebote für die Bedarfe aus der Region – Ausbildung einer attraktiven südlichen Stadtkant
– Verbesserte Vernetzung mit Landschaft und Region
– Entlastung und Beruhigung der Bahnstraße
– Anbindung des MTZ für Fußgänger und Radfahrer
– Verbesserte Anbindung des Ortszentrums
– Zusammenfassung der Gewerbeflächen auf dem Areal ehem. Autokino

Städtebauliches Konzept
Szenario 1 „Hof Laden Wohnen“
Das Szenario „Hof Laden Wohnen“ liefert den planerischen Ansatz für eine zeitnahe Nachnutzung der ehemaligen Gärtnerei. Deren Flächen liegen derzeit brach, das Gelände wuchert zu, die Gebäude verfallen. Das Konzept sieht eine Mischung aus landwirtschaftlicher Nutzung, kleinteiligem Einzelhandel, gemeinschaftlichen Wohnformen und Angeboten für den Tagestourismus in der Region vor. Es könnte z.B. auch eine Ausbildungsstätte für Landwirte oder Gärtner angeschlossen sein.
Als Vorbild dient der „Dottenfelder Hof“ in Bad Vilbel bei Frankfurt, wo eine ähnliche Nutzungsmischung seit vielen Jahren sehr erfolgreich umgesetzt wird. Aber es wird mit dieser Idee vor allem auch Bezug genommen auf die lokale Sulzbacher Tradition der „Hofläden“, die angesichts sich ausbreitender filialisierter Einzelhändler eine Stärkung erfahren sollte.
Die Bebauungsstruktur fügt sich südlich der Randbebauung Bahnstraße zwischen bestehende landwirtschaftliche Gebäude und ggf. zu renovierende Bestandsgebäude der Gärtnerei. Sie bildet zwei hofähnliche Situationen aus. Die Zufahrt erfolgt entweder über den bestehenden Feldweg oder über die an die Bahnstraße anliegende freie Parzelle zum östlichen Hof. Hier konzentrieren sich die gewerblichen Nutzungseinheiten. Um den westlichen Hof gruppieren sich vor allem neue Wohnnutzungen.
Die Gebäude orientieren sich ihrer Typologie an traditionellen Hofreiten und passen sich in ihrer Höhe an die Umgebung an.
Das Szenario führt aufgrund seiner relativ geringen Dimension zu keiner nennenswerten verkehrlichen Mehrbelastung der Bahnstraße. Es kann aber einen neuen Nutzungsimpuls für diesen Teil des Ortes setzen, eine Verknüpfung zu den Freizeitnutzungen in der näheren Umgebung herstellen und damit neue Besucher, z.B. Radwanderer anziehen.
Gleichzeitig kann die Bebauung den Nukleus für eine städtebauliche Entwicklung bilden, wie sie im zweiten Szenario „St_Rand“ dargestellt ist. In diesem Fall fügt sich das Konzept wie ein Puzzleteil in die Gesamtentwicklung ein und geht in ihr auf. Sollte die politische Entscheidung gegen eine großflächige Entwicklung fallen, so funktioniert das Bau- und Nutzungskonzept „Hof Laden Wohnen“ auch selbständig.

Szenario 2 „St_Rand“
Das Szenario „St_Rand“ sieht eine Entwicklung der gesamten Erweiterungsfläche vor, wie sie im RegFNP ausgewiesen ist. Bei dieser „Maximal-Lösung“ wird darüberhinaus das westlich der L3266 liegende Gewerbegebiet mit in die Planung einbezogen.
Grundlage hierfür ist der Vorschlag, die L3266 in dem Abschnitt zwischen MTZ und dem Knoten zur Bahnstraße zu kappen und den motorisierten Verkehr über die B8 und eine kleine Verbindungsspange zu der nördlich weiterführenden Trasse der Landesstraße zu führen (vgl. Verkehrskonzept und erläuternde Schemazeichnungen auf den Plänen). Die aufwändige Maßnahme hinsichtlich der Verkehrsführung erscheint zumutbar angesichts der enormen Vorteile, die sich hierdurch für die Gebietsentwicklung ergeben:
• nur ein Anschluss für die Anbindung des gesamten Gebietes von Norden (einschl. Gewerbegebiet)
• „Abhängen“ und damit deutliche Entlastung der Bahnstraße
• keine Lärmbelastung für die westlichen Lagen in der Entwicklungsfläche
• nahezu die gesamte Fläche kann als Wohnviertel genutzt werden
• ein Gewerbegebiet als Abstandsstreifen und Lärmpuffer zur Landesstraße ist nicht erforderlich, was insbesondere angesichts der mangelnden Nachfrage nach Gewerbeflächen auch wenig Sinn macht
• Anbindung an das MTZ für Fußgänger und Radfahrer – sowie evtl. auch mit einer
Busverbindung – über den stillgelegten „Fly-over“ / Straßenüberführung zum MTZ
• Ausbildung eines attraktiven Grünstreifens und einer Promenade entlang des stillgelegten Trassenteils der Landesstraße.
Als „Rückfallvariante“ wurde auch eine Planung angedacht und schematisch dargestellt, bei der die Landesstraße in dem genannten Abschnitt erhalten bleibt. In diesem Fall wird die neue Gebietserschließung über einen Verkehrsknoten angebunden. Auch bei dieser Variante besteht die Option, die Bahnstraße von der Landesstraße abzuhängen.
Es ist auch denkbar, zunächst die „Rückfallvariante“ zu realisieren und die hierin vorgesehenen Gewerbeflächen unbebaut zu lassen und bespielsweise als Freizeit- oder Agrarfläche zwischenzunutzen. So kann zu einem späteren Zeitpunkt die präferierte Maximalvariante dennoch realisiert werden.
Da in beiden Varianten des Szenarios 2 die Bahnstraße nicht mehr als primäre Zufahrt zum Ortszentrum und nicht zur Gebietserschließung herangezogen werden muss, entsteht hier keine verkehrliche Mehrbelastung. Vielmehr wird der Autoverkehr in der Bahnstraße drastisch reduziert.
Vor diesem Hintergrund und angesichts des in jedem Fall erheblichen Planungs- und Erschließungsaufwandes ist es nur folgerichtig, die im RegFNP ausgewiesenen Erweiterungsflächen auch voll auszuschöpfen – immer unter der Voraussetzung, dass am Markt auch ein entsprechender Nutzungsbedarf zu generieren ist. Laut aller vorliegenden Informationen und Prognosen ist dies der Fall, wobei sich voraussichtlich ein gößerer Bedarf durch Zuzug aus der Region ergeben dürfte, als durch Umzug und Flächenzuwächse, die innerhalb der Gemeinde zu verzeichnen sind.

Identität: zwischen Dorf und Region
Zentrales Element des städtebaulichen Entwurfs ist die Ausbildung einer neuen Stadtkante als „Strand“. Hier wird der Blick hinaus in die Weite des „urbanisierten Landschafts-Meeres“ inszeniert, mit seinen weiten im Frühjahr gelb blühenden Feldern und den darin treibenden urbanen Fragmenten: die Silhouette Frankfurts am Horizont, die Hochspannungsmasten, die Wohnbebauung an der A66 auf Höchster Seite, etc. Von Süden kommend bietet die Baumreihe entlang des „Strandes“ eine klare wiedererkennbare Raumkante.
Gleichzeitig werden hier Wegeverbindungen und Aktivitäten gebündelt, die den „Strand“ zu eine öffentlichen, belebten Zone machen, die das Main Taunus Zentrum im Südwesten mit den zentralen Bereichen von Sulzbach verbindet.

Zonierung: von kleinteilig zu offen, von privat zu öffentlich
Der öffentliche Charakter des „Strandes“ revidiert das sonst übliche Prinzip der meist kleinteiligen, ausfransenden und von privaten Wohnnutzungen geprägten Ortsränder. Die Planung sieht vielmehr eine Zonierung von kleinteiligen, privaten Wohnnutzungen – angrenzend an die Grundstücke der südlichen Bahnstraße – hin zu großräumiger organisierten Geschosswohnungsbauten mit öffentlichen Freiräumen – im Süden – vor.
Das gleiche Prinzip gilt für die geplanten Grün- und Freiraumstrukturen. Hier finden sich eher kleinmaßstäbliche Grundstücke mit Einfamilienhausbebauung und zugeordneten Privatgärten im Norden. In der mittleren Zone finden sich privat genutzte Gärten in den Blockinnenbereichen und gemeinschaftlich zu nutzende Freiflächen zwischen den Bebauungsfeldern.
Südlich einer zentralen West-Ost-Durchwegung gehen die Grünstrukturen dann in öffentliche Freiflächen über, die schließlich durch den öffentlichen Freiflächenstreifen des „Strandes“ gefasst werden.

Für die mittlere und südliche Gebietszone wird vorgeschlagen, ein breites Angebot an unterschiedlichen Wohnformen anzubieten, das das bestehende Angebotsprofil in Sulzbach sinnvoll ergänzt: Wohnen mit Kindern, Mehrgenerationenwohnen, Wohnen 50+, betreute Wohnformen, etc.
Die Lage des Gebietes, die gute verkehrliche Anbindung und die Struktur der Freiräume, bieten hierfür den geeigneten Rahmen.
Energiekonzept: ressourcenschonende, energie-effiziente Bauweise, nachhaltige Mobilität
Ohne dass dies im Rahmen des städtebaulichen Entwurfes weiter ausdetailliert werden konnte, wird davon ausgegangen, dass in einer Entwicklungsperspektive von 10 bis 20 Jahren selbstverständlich höchste Energiestandards an die jeweilige Bauweise und die Organsation der Mobilität angelegt werden – bis dahin, dass es erstrebenswert ist, das gesamte Entwicklungsgebiet als +Energie-Siedlung zu konzipieren.


Standort: Sulzbach
Kategorie: Städtebau // Wettbewerb, 1.Platz
Status: abgeschlossen
Visualisierungen: Holmer Schleyerbach

verantwortl. Partner: Jan Schulz