Kernbereiche Sprendlingen

Kurzbeschreibung:
Das neu zu beplanende Areal befindet sich im Kernbereich Sprendlingen. Sprendlingen ist größter Stadtteil von Dreieich mit dem größten Stadtkern und gleichzeitig Sitz der Verwaltung und Infrastrukturschwerpunkt. Durch den Wegzug einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die ihren Sitz in auf großen Teilen der zu überplanenden Liegenschaft in der Innenstadt hatte, ergibt sich die Chance zur Neuplanung des Areals. Seitens der Eigentümer im Bereich Hauptstraße 22-38 besteht grundsätzliche Verkaufsbereitschaft. Die Frage ist nun, wie die naturgemäß unterschiedlichen Interessen der Eigentümer (hohe Verkaufspreise), die Interessen der Stadt (sinnvolle, infrastrukturelle und städtebaulich verträgliche Nutzung) und die Interessen und Erwartungen des Marktes (Mieter, Käufer & Investoren) so übereinander gebracht werden können, dass den möglichen neunen Bebauungsvorschlägen tatsächlich auch Umsetzungen folgen. In vielen Fällen werden bestehende Bebauungsangebote vom Markt nicht angenommen, weil entweder divergierende Interessen sich in einer Planung nicht konsensual abbilden oder aber, wie in den meisten Fällen, B-Plan Angebote der öffentlichen Hand gemacht wurden, ohne die tatsächliche Nachfrage und Absorptionsfähigkeit der Märkte zu berücksichtigen. Aus diesem Grund wurde die Büro Dr. Vogel GmbH als Mitauftragnehmer seitens der Stadt Dreieich und der Stadtplaner bb22 eingebunden, um in einem ersten Schritt qualitativ die nachfolgend vorgeschlagenen Bebauungsalternativen zu kommentieren. Hierbei kann im beauftragten Umfang nur von einer qualitativen Einschätzung der Märkte und der Nachfrage sowie von Erfahrungswerten ausgegangen werden. Eine vertiefende Betrachtung gemäß den Empfehlungen in den Zusammenfassungen ist unumgängliche, um eine sichere Einschätzung zur Umsetzbarkeit, zur Nachfrage, zu den infrastrukturellen- und Projektkosten und vor allem aber zu den erzielbaren Grundstückskaufpreisen zu gewinnen.

Städtebaulicher Ansatz:

• Großzügige Neuordnung der Situation
• Fortsetzung der offenen Straßenrandbebauung entlang der Hauptstraße
• Erhalt / Sanierung der historischen Gebäude oder Neubauten an hist. Typologie orientiert
• Schaffung eines baulich gefassten halböffentlichen Quartiersplatzes
• Klare räumliche Begrenzung der privaten rückwärtigen Bereiche
• Geschossigkeit II + Dach an der Hauptstraße, max III + Staffel für Platzrandbebauung
• Hauptzugang von der Hauptstraße
• Untergeordnete Zugänge von der Fünfhäusergasse und von Süden über Privatweg
• Stellplätze an der Fünfhäusergasse für Kurzzeitparker / Besucher
• Tiefgarage unter der Anlage, Zufahrt von der Fünfhäusergasse und / oder Hauptstraße

Nutzungsidee:

• Öffentlichkeitswirksame Nutzungen und Dienstleistungen,
wie z.B. Fortbildungseinrichtungen,Verwaltung, Videothek, Ärztehaus, o.ä.
• Integriertes Wohnquartier mit Altenwohnen, betreutem Wohnen, gemeinschaftlichen
Wohnformen neben „normalem“ hochwertigem Wohnen
• ergänzende soziale Infrastruktur
• ergänzende Einzelhandels-Einheiten, z.B. im südwestlichen Bereich

Szenario A: „Neuer Platz“
Die Bebauung sieht eine gemischt genutzte dreigeschossige U-förmige Bebauung bestehend aus Wohnen, Dienstleistungsnutzungen und Einzelhandel vor. Von der Hauptstraße erstreckt sich in die Tiefe des Grundstücks ein Quartiersplatz, der unter Umständen auch als Wochenmarkt genutzt werden kann. Der Platz ist nur einseitig erschlossen, was eine Belebung nur dann ermöglicht, wenn der Platz regelmäßig bespielt wird oder ein Einzelhändler eine große Anziehungskraft hat. Wie in Sprendlingen an vergleichbaren städtebaulichen Konstellationen beobachtet werden kann, ist beispielsweise der kleine Platz vor Hauptstraße Nr. 15 überhaupt nicht belebt, obgleich dieser völlig offen ist. Die Punkthäuser an der Hauptstraße werden zudem ohne echten Magneten im hinteren Bereich eher Barriere für den Quartiersplatz sein, denn ein Vorteil.

Szenario B: „Einzelhandelsmagnet“
Das Konzept sieht vor, an der Hauptstraße ca. 30 m nach hinten gerückt einen Vollversorger mit ca. 1.200 m² Verkaufsfläche, ggfs. zweigeschossig zu positionieren. Die Hauptstraße ist von dem geplanten Bauwerk mit Abmessungen von ca. 45 x 45 m und einer Gesamt-BGF bei zwei Geschossen von ca. 3.500 m² nur durch drei Bauteile getrennt. An der Fünfhäusergasse gibt es neben der Andienung des Marktes noch weitere ebenfalls fokussierte einzelhändlerische Flächen, die beispielsweise klassische Ergänzungsnutzungen wie Friseur, Getränkehandel, Blumenverkauf etc. aufnehmen könnten.

Szenario C: Wohnquartier
Das Konzept sieht vor, die Gesamtliegenschaft in zwei Teilen mit typologisch unterschiedlichen Wohnformen zu überplanen. Im vorderen Teil der Hauptstraße drei längliche Baukörper, die durch ihre Form den Blick auf einen dahinter stehenden Riegel in ca.16 Meter Entfernung zur Hauptstraße freigeben. Geplant sind hier einzelhändlerische Nutzungen als auch Büros in den oberen Geschossen der an der Straße stehenden Nutzungen bzw. Wohnungen in den oberen Geschossen des hinter den Punkthäusern stehenden Querriegels. Im hinteren Bereich des Grundstücks werden Doppel- oder Reihenhäuser vorgeschlagen, mit jeweils eigenem Garten.

Kategorie: Machbarkeitsstudie // Quartiersentwicklung

Team: Babak Farrokhfar